炎陵二手市场在哪,炎陵二手车批发市场

1.商业地产招商具体是做什么呀？

一、高速路线：

驾车路线：全程约324.8公里

起点：常德汽车总站

1.常德市内驾车方案

1) 从起点向正东方向出发，沿常德大道行驶5.9公里，左转进入洞庭大道

2) 沿洞庭大道行驶5.7公里，右前方转弯上匝道

3) 沿匝道行驶580米，直行进入二广高速

4) 沿二广高速行驶12.7公里，朝益阳/长沙/G5513方向，稍向右转上匝道

2.沿匝道行驶420米，右前方转弯进入长张高速

3.沿长张高速行驶130.0公里，朝望城/湘潭/临武/S61方向，稍向右转上匝道

4.沿匝道行驶1.1公里，直行进入岳临高速

5.沿岳临高速行驶16.4公里，直行进入长湘高速

6.沿长湘高速行驶10.4公里，直行进入岳临高速

7.沿岳临高速行驶125.8公里，朝邵阳/炎陵/昆明/珠海方向，稍向右转上匝道

8.沿匝道行驶1.2公里，直行进入衡邵高速

9.衡阳市内驾车方案

1) 沿衡邵高速行驶4.4公里，在衡阳县/西渡出口，稍向右转上匝道

2) 沿匝道行驶1.1公里，直行进入海英大道

3) 沿海英大道行驶3.7公里，右转进入蒸阳大道

4) 沿蒸阳大道行驶5.3公里，调头进入蒸阳大道

5) 沿蒸阳大道行驶40米，到达终点(在道路右侧)

终点：衡阳西渡汽车站

二、非高速路线：

大约

339.4公里

途经：迎春北路、S210

常德汽车总站

进入常德大道，行驶17.4公里

左转，进入桃林路，行驶1.1公里

右转，从桃林路到海德路，行驶2.0公里

右转，进入海德路，行驶550米

左转，进入常德大道，行驶190米

请直行，进入迎春北路，行驶73.0公里

左转，进入资阳东路，行驶2.8公里

右转，进入白马山北路，行驶890米

请直行，进入龙洲北路，行驶2.4公里

进入环岛，进入十洲路，行驶3.7公里

请直行，进入银城大道，行驶15.9公里

请直行，进入银城大道辅路，行驶470米

请直行，进入银城大道，行驶14.3公里

请直行，进入蓝月谷西路，行驶5.4公里

右转，进入宁乡大道，行驶4.9公里

左转，进入东沩东路，行驶960米

右转，进入创业大道，行驶2.6公里

请直行，进入韶山路，行驶1.2公里

请直行，进入S208，行驶39.9公里

请直行，进入宁韶公路，行驶16.4公里

请直行，进入X036，行驶780米

右转，进入红仑大道，行驶1.8公里

左转，进入湘乡大道，行驶2.1公里

请直行，进入东山北路，行驶1.3公里

请直行，进入东山路，行驶860米

右转，进入沪瑞线，行驶45.3公里

靠右前方行驶，进入蔡和森大道，行驶6.3公里

左转，进入S210，行驶61.1公里

左转，进入S315，行驶10.5公里

右转，从S315到城西大道，行驶1.3公里

请直行，进入城西大道，行驶180米

左转，进入蒸阳大道，行驶1.7公里

衡阳西渡汽车站

商业地产招商具体是做什么呀？

因为疫情的原因，我们很多人的消费能力都有所减少着，为了缓解这样的现象，株洲这里不仅发了很多的消费券的，且还有着一些消费鼓励政策，努力让大家的消费水品恢复着，至于到底有哪些消费优惠活动呢?小编给大家整理一些。

活动期间，政府将在“食在株洲”微信公众号发放200万元红包，红包30—50元不等，市民抢到的红包到平台指定的餐企消费抵现。消费赠积分，消费100元，平台赠送100积分，消费200元，赠送200积分，以此类推。市民以10个积分抵一元的优惠措施，在消费时直接抵现，100万积分送完为止。活动持续到六月底截止。集中两个月，开展商品零售、住宿餐饮、文化旅游体育等领域消费主体活动。

对购买本地生产北汽新能源汽车，继续享受2019年新能源汽车补贴政策，给予每台车市、区两级补贴5000元;安排300万元用于汽车(含新能源汽车)促销抽奖活动，活动时间为2020年4月至5月。

利用智慧株洲“诸事达”APP，安排1000万元开展家电家居、建材等大宗商品促销活动，对在促销活动中购买大宗商品的消费者，一次消费金额达到一定额度，可享受销售额3%的补助，专项资金用完即止。

降低景区、景点门票价格，对降价的区、景点给予适当资金支持。落实职工带薪休假制度，鼓励机关事业单位开展红色革命主题教育、中国·动力谷工业旅游等活动，支持市民积极参与方特欢乐亲子游、夜游湘江、神农谷和酒埠江休闲度假、炎帝陵祈福等活动。

为贯彻关于统筹推进新冠肺炎防控和经济社会发展的重要指示精神，根据《株洲市人民政府办公室关于促进消费激发居民消费潜力的若干意见》(株政办发〔2019〕1号)文件，对冲疫情对消费的影响，促进消费回补和潜力释放，推动服务业高质量发展，制定如下措施。

一、支持线上线下融合

鼓励线上线下融合等新消费模式发展，支持企业建设线上线下融合的新消费体验馆，促进消费新业态、新模式、新场景的普及应用。支持规模以上实体服务业消费企业在自营网络平台或第三方电商平台开展交易，2020年3月至9月线上商品销售额500万元以上、线上餐饮配送销售额400万元以上、线上农产品销售额300万元以上、线上教育和文化等非实物商品销售额200万元以上的企业，给予10-30万元的奖励。(责任单位：市商务粮食局、市文旅广体局、市发展改革委、市财政局)

二、提升餐饮服务能力

加强餐饮服务基础能力建设，对新建中央厨房、食品冷链物流、供应链管理平台等餐饮服务业企业，固定资产投资达到500万元以上的，给予20-30万元的奖励。(责任单位：市发展改革委、市商务粮食局、市市场监管局)

三、优化社区便民服务

加快“互联网+社区”公共服务平台建设。结合老旧小区改造，在现有各类社区服务平台的基础上，统筹餐饮、教育、医疗健康、养老、托育、家政、文体等社区服务项目建设，支持发展社区居家“虚拟养老院”，加快社区便民商圈建设，提升社区服务功能。大力引进和培育社区综合服务平台和企业，拓宽社区服务覆盖面，对年销售额500万元以上的，给予20-30万元的奖励。(责任单位：市发展改革委、市财政局)

四、加快连锁便利店发展

将智能化、品牌化连锁便利店纳入城市公共服务基础设施体系建设;简化审批流程，试行品牌连锁企业“一照多址”;对达到“六个统一”标准、在本地有直营或特许加盟店数量10个以上的本地连锁便利店，在本地每新增一个加盟门店，给予2-3万元的奖励，在本地每新增一个自营门店，给予3-5万元的奖励;支持24小时智能化无人便利店建设，在本地每新增一个门店的，给予每个5-10万元的奖励。(责任单位：市商务粮食局、市市场监管局)

五、推进5G消费及应用

加快5G网络等信息基础设施建设和商用步伐。对运用5G技术建设5G消费体验中心和智慧交通、医疗健康、商品零售、文化、数字乡村等应用场景项目，根据投资情况，给予10-20万元的奖励;对投资较大的5G消费应用场景项目采取一事一议方式予以重点支持。(责任单位：市发展改革委、市财政局)

六、开展大宗商品促销

支持商家采取战略联盟方式，与房地产开发企业、家电回收企业、家电家居及建材生产厂家开展合作，畅通消费渠道。引导金融机构简化消费贷款审批流程，利率定价全面参考贷款市场报价利率(LPR)，按照最优贷款利率开展消费分期业务。推动金融机构为大型商场集中授信，支持商场经营方向商户让利。利用智慧株洲“诸事达”APP，安排1000万元开展家电、家居、建材等大宗商品促销活动，对在促销活动中购买大宗商品的消费者，一次消费金额达到一定额度，可享受销售额3%的补助，专项资金用完即止，活动方案由商粮部门负责制定并组织实施。(责任单位：市商务粮食局、市政府金融办、市发展改革委、市国投集团)

七、大力促进汽车消费

对购买本地生产北汽新能源汽车，继续享受2019年新能源汽车补贴政策，给予每台车市、区两级补贴5000元;安排300万元用于汽车(含新能源汽车)促销抽奖活动，活动时间为2020年4月至5月，活动方案由商粮部门负责制定并组织实施;加快繁荣二手车市场，对二手车经销企业销售二手车，符合条件的，不征收增值税。(责任单位：市商务粮食局、市财政局)

八、开展消费积分活动

安排500万元用于文化消费信息平台、食在株洲餐饮消费平台等开展积分消费兑现，兑现活动于6月底截止;集中2个月时间，开展商品零售、住宿餐饮、文化旅游体育等领域促进消费主题活动，活动方案由行业主管部门负责制定并组织实施，给予活动举办方10-20万元的奖励。(责任单位：市商务粮食局、市文旅广体局)

九、激活旅游消费潜力

降低景区、景点门票价格，对降价的景区、景点给予适当资金支持。落实职工带薪休假制度，鼓励机关、企事业单位开展红色革命主题教育、中国·动力谷工业旅游等活动，支持市民积极参与方特欢乐亲子游、夜游湘江、神农谷和酒埠江休闲度假、炎帝陵祈福等活动。对旅行社、旅游景区、旅游饭店开展旅游节会活动，经行业主管部门批准，活动组织费用达到10万元以上，按照30%给予奖励，最高不超过5万元。(责任单位：市文旅广体局、市发展改革委、市财政局)

十、加快夜间经济发展

进一步活跃夜间商场和市场，加快推动神农文化休闲街、钟鼓岭等夜间经济示范街区建设，培育和引进一批夜间经济名店、特红打卡店。经行业主管部门认定的夜间经济示范街区，周边道路公共停车位免收停车费。对培育和引进的夜间经济名店、特红打卡店给予5-10万元的奖励。(责任单位：市发展改革委、市商务粮食局)

十一、强化金融支持保障

安排1000万元资金用于补充信贷风险基金规模，将@贷业务白名单全面扩大到中小微消费服务业企业。引导保险机构创新产品服务，加大减费让利力度，适度延后保费缴纳时间。政府性融资担保机构在风险可控的前提下，降低或取消反担保要求，将担保费率降至1%，拓宽消费企业融资渠道，切实降低融资成本，增强企业抗风险能力。(责任单位：市政府金融办、市国投集团)

十二、完善信用监管服务

充分运用市信用信息共享平台、金融信用信息基础数据库，建立健全企业和消费群体信用记录。对消费企业实施审慎包容监管，降低消费企业监管频次，简化行政审批程序。加大消费者权益保护，建立个人信息保护制度和消费后评价制度，提高消费者维权意识。加大假冒伪劣商品、网络刷单炒信等黑色产业链打击力度，加强消费商品质量追溯，营造安全放心的消费环境。(责任单位：市发展改革委、市市场监管局)

这些消费优惠活动，希望生活在株洲的朋友们可以了解一下，这样大家也可以减少自己的消费压力，使用这些优惠活动来去购买自己需要的东西，希望大家可以使用到啊!

商业地产招商具体是做什么呀？

就是做向万达广场、永珍城这类购物中心的，招商主要是负责和品牌谈判，包括、租金、租期等等。需要你对市场上各个品牌的风格及各品牌的开店要求熟悉（比如开店的面积、工程条件、周边品牌氛围的要求等）。入门非常容易，情商要高，但是真正要精通，需要时间沉淀的。这几年商业地产发展很快，购物中心很多，对品牌的争夺很激烈。比你做二手中介肯定有前途的，但是压力也会大。希望对你有帮助，如果你是一个外向，广交朋友的人，就适合。

产业园,怎么听起来像工业园的感觉。

归纳总结为招商二大绝招：一是知己，二是知彼。

知己

个人认为是成为一个好的招商人的基本功和入门之道，其中包括了三点：通变勤（对了，通便要勤）

1、通，自我的包装——如知识面、形象、举止、社交礼仪、谈吐、修养等起码的要素应当具备；

2、变，基本功的锻炼——思维能力的锻炼，一家之谈觉得最重要的是反应和应变能力，这是招商人最重要的第一素质能力，其次还要具有良好的分析能力和心理状态；

……

3、勤，资源的积累——招商最大的技巧和窍门其实就在这里，熟悉你的客户资源和行业的特性，说得容易做起来难，要求靠腿、手、嘴、脑层层推进广泛的收集和整理资讯，没有捷径、没有去芜留精，全靠厚积而薄发，成为“有心人”，这是招商人最重要的第二素质能力

商业地产招商的问题和特点

商业地产招商的特点是目标商户主次分明，租金、租期差异大，招商持续时间长、难度大、技术要求高。主力店租期长、租金便宜，中小型店的租期比较短（一般是三年）、租金比较高，往往是主力店的3到10倍。招商时间长，对一般商业地产专案来说，都是从业态组合开始一直持续到开业，招商开业之后还经常会进行商户调整，一般来说现在的专案没有半年时间是很难招满的。从第一次谈主力店到签约，最快也要半年时间，主力店对专案不容易把握，并且现在连锁经营的商家还不够充分，零售业放开之后情况有所好转。招商是手工活，要一针一线地做，我们现在招商都不做广告，全部是一家一家来谈，要很有耐心。

关于商业地产招商存在的问题。

第一是招商难，难在哪里；第二是招什么商家进店以及如何确定租金和签定租约。

从商家不愿意进场的心态来看，一种是觉得这个地方不行，没有投资价值；第二种是觉得还有其它专案可以洽谈，但是对这个专案又吃不准（当然这有可能是专案自身造成的原因）；第三种就是觉得专案还是可以做起来的，但是不十分合适；第四种是觉得专案挺好的，但就是进不去，可能是太贵或者其它条件太高。

出现招商难的问题不能完全说是因为商家少，而是专案没有针对性，对商家的把握没有那么准，所以招商只有从商家的角度考虑问题，才可以更有针对性一些，成功率也会更高一些。招什么样的商家进店，看起来是招商工作，实际上的核心问题还包括购物中心的基本定位，因为每一种定位会针对不同的商家，比如设计思想、经营理念，另外就是现在还有不少专案仍然是不管张三李四，谁给的租金高就请谁进，虽然现在这样做的变得很少了，大部分商业地产专案都有完整的商业和品牌规划。招什么商家进店决定着购物中心以后卖什么，怎么卖，卖给谁的问题。

确定租金的难点在哪里？我们都希望实现高租金，或者快点回笼资金，但是还有一个不能忽略的培育市场的问题；商家希望租金低，太高他们会走。实际上现在很多专案对租金的看法和起步时已经不太一样了，除了那些很大的品牌店，有很多商家在租金判断标准上并不是十分准确，我们也同深圳做连锁商业的老总进行过探讨，他们对位置的判断很多是带有直觉性质的。现在看很多专案的租金可能很高，但是更重要的是要看能不能经营下去，不是看眼前的租金，而是要看两到三年之后的租金，那时候的租金基本上会是稳定的。

招商有三个阶段，一个是满场，二是稳场，三是旺场，三年之后正常情况下每年会有5％的调整。开始的租金并不代表以后还会是这个样子，反而是招一些好的商家进来，把经营做得旺盛起来是更长远的。租金策略上有整体价位、租金形式、租期时间，现在除了面积比较大一些的主力店之外，一般的店租约就是三年时间，三年期间会有很大的变化，或者可以在到了三年时间的时候把租金稍微调高一些。大店的风险其实也很大，他们做得不好也会撤离。

第二关于租约的问题。有的专案被商户看中了，但是总是磨蹭不愿意签约，或者没过几天就又推翻了，这其中租约上的问题占了很大的成分。现在租约上存在的问题就是发展商不愿意签，希望有多一点的利益，租约制定明确有好处，发展商会获得广大商家的信任；另外一点导致租约不签的原因是发展商对合同不够重视，合同中经常会遗漏很多东西，很多表面的东西在合同上都没有体现出来，而这些内容确实又是经常会碰到的；发展商基本上是在追求简单化，只要商家每个月能缴纳足够的租金就可以了，发展商不想搞得太复杂。

核心业务模式可分为三大部分：

1）线上服务：通过百度品牌专区，新浪首页、中国房地产电商服务网站EJU平台三大专业网站在线上释出品牌商家拓展需求和商业专案招商资讯；

具体包括：新浪首页资讯释出；百度品牌专区宣传推广；EJU房产电商门户宣传推广 ；新浪商业地产首页推荐；乐商E讯EDM投放直达；《乐商》、《商业地产观察》杂志报道。

2）线中服务：通过商业地产专业资料库提供消费市场调研资讯 、商业地产专案诊断提供商业竞争环境分析、通过中国乐商会商家资源库汇入乐商会品牌商家 、400专业呼叫中心提供专业咨询服务、新浪招商中心专案库汇入海量商业专案资讯 ；

具体包括：开通新浪招商中心电子招商渠道；CRIC专业商业地产资料库支援 ；克而瑞专业商业专案诊断服务；400电话提供专业招商咨询服务；资料库营销，手机简讯群发。

3）线下服务：线上下进行需求对接，促成开发商和品牌商家洽谈签约。

具体包括：中国商业地产找招会 ；商家品鉴团（暨专案品鉴会）；DFOM商用不动产年会 ；大师沙龙 ；总裁沙龙。

1、商业专案部进行市场调研和目标客户分析; 2、确定招商物件； 3、确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营； 4、制定招商优惠策略； 5、商业专案部进行客户招商月计划实施； 6、招商主管制定客户招商周计划； 7、客户管理员对客户资讯归档完善、招商资料准备就绪； 8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽； 9、商业专案部进行客户分类、确定重点； 10、商业专案部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表 11、商业专案部负责客户与开发商的沟通谈判； 12、开发商、客户双方确定合作物件、签定招商意向书、交纳定金； 13、商业专案部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可； 14、开发商、客户双方正式签定招商协议；

商业地产招商策划尚格名称招商定位

一、 株洲概况

1、 市区概况

株洲是我国南方最大的交通枢纽，南靠广东，北依长江，东眺上海、江浙，西连巴蜀、云贵，有联络华东、华南、西南的经济纽带城市之誉。京广、浙赣、湘黔三条铁路干线和106、320国道以及正在建设的京珠高速公路和国家将要建设的上瑞高速公路交汇于市区。

株洲市现辖炎陵、茶陵、攸县、醴陵市、株洲县五县市和芦淞、石峰、荷塘、天元四区以及国家级高新技术产业开发区，总面积11400平方公里，其中市区面积450平方公里。总人口370万，其中市区人口70万。机械、冶金、化工、建材为株洲的四大支柱工业。株洲，在国内领先的产品有50余种，产量居全国第一的有11项，出口量占全国第一的有9项，多年来，出口创汇一直居湖南省首位，是中国33个外贸综合出口商品基地之一。株洲市具有较强的综合经济实力。006年全市生产总值突破600亿元大关，达605.3亿。人均GDP为16526元。

2、 天元区概况

株洲高新技术产业开发区是1992年经国务院批准的国家级高新技术产业开发区，位于株洲市湘江西岸，规划区总面积35平方公里。建区十多年，株洲高新区的变化日新月异，已发展成为一个规划布局科学合理、基础设施完善配套、高新技术产业发展迅速、社会事业管理有序的现代化高科技新城区。2004年，被评为“湖南省十大投资环境诚信安全区”，2005年，被评为“湖南省十大和谐行政示范区”。截至2005年底，全区拥有各类企业898家，其中高新技术企业129家（已成功申报国家“863”专案17项），三资企业68家，上市公司8家，已形成新材料、光机电一体化、电子资讯、生物医药四大新型高科技产业。2005年完成地区生产总值97亿元，完成工业总产值238亿元，完成财政收入6.97亿元，在国家53个高新区中排名35位。

3、 06年经济概况及消费点

株州市全年社会消费品零售总额突破200亿元大关，达208.5亿元，增长15.1%。扣除价格上涨因素，实际增长13%。城市和农村分别实现社会消费品零售额129.4亿元和79.1亿元，分别增长16.4%和13%。餐饮业、批发零售贸易业增势强劲，分别实现营业收入25.1亿元和179.9亿元，分别增长16.9%和15.0%。

二、 专案概况

尚格名城位于株州市体育中心东南侧，南临株洲大道，北依湘江，对望石峰公园，西靠庐山路。路经车次有45路，18路，59路等，尚格名城总占地面积800亩，总建筑面积近120万平米，总居住人口可达3万余人。商业面积18.54平米，普通商业面积10.54平米，综合商业面积4万平米，酒店办公面积4万平米，幼儿园面积6000平米，会馆面积1万平米，小学面积2.1万平米。

三、 市场定位

据调查天元区2006年，全区社会消费品零售总额12.75亿

元，住宿餐饮业亿元，批发零售贸易业为消费支柱，分别为3.61亿元，8.92亿元，并且天元区人均生产总值为211元，消费能力强，。

一期以满足社群住户各种需求的生活配套为主，形成一个小型

社群商业，包含业态有餐饮、超市、便利店、菸酒店、洗衣店、茶楼、运动健身等。

后期随着住宅的滚动开发，形成以、休闲、购物为特色的卖场区域，如特人区，儿童区，酒吧运动区等专业性卖场，在专区内合理的引入满足各社群的生活配套商家。

一期具体商业定位：

4号楼：家装公司及家居行业。

11、12号楼一层及负一层：生活配套区

12、13号一层及负一层：购物区

11、12、13号楼2层：大型餐饮、网咖、健身等面积在500平米以上的商业机构

15号楼：精品商业区

四、 商业定位SWOT分析

1、 优势分析

1、初期招商难度较易，商家对卖场调剂那及相关政策要求不高。

2、资金投入小，只需花费少量的媒体广告及资料制作费用。

3、市场容量大，依托尚格住宅群显性消费者人口规模达3万人以上，随着周边房地产专案的不断开发，入住人口将不断增加，隐形消费人口达10万人以上。

4、周边没有成型的商圈，我商圈能够形成很强的市场聚集效应，营造出与当前社群商业原有的消费观念不同的高档次高品质的现代消费经营理念及消费场所，在新旧的消费观念转换上，本专案更倍受现代消费者的关注。

5、现在市场上的多数商户为追随性经营，追随的物件多数为品牌商户和有感召力的商户。

2、 劣势分析

1、 专案开发周期较长，许多经营户和投资商抱着持币观望的态度。

2、 交通劣势，现经过本专案的公交线路仅59路，18路，45路，商业辐射范围小。

3、 现株洲消费者三大消费地点分别是市中心商圈，芦淞商圈及河西新一佳商圈。本商圈在商业氛围，商家品牌、规模，交通方面都存在劣势。

4、 株洲商业空营业用房空置高，06年商业营业用房空置面积7.4万平方米，同比增长16.3%，商业地产呈现供过于求的状态。

3、 市场威胁

1、湘银房地产在距离本商圈1000米处，正在建设一个临街商业中心。

2、庐山春天及庐山恋，城市风景的工程的逼近，预计在今年首期住宅将交房，商铺也可同时交付使用。

五、 招商原则

实行“二个重点四个优先”的基本原则

1、二个重点

1、重点引进在市内有影响力、有实力的商业机构加盟合作。

2、对名家、名企、名品重点招商

2、四个优先

1、厂家优先：厂家直接合作优先答约；

2、名优品牌优先：国内外著名品牌优先引进；

3、独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进；

4、特色专案优先：拥有特色经营专案的商业机构优先引进。

5、租赁面积到500平米以上优先引进

六、 重点招商物件

1、 服装内以品牌生产厂家为主；

2、 市、省内较知名的商业机构，如运动时空，阳光足浴等；

3、 有丰富营销经验的地区级品牌代理商：

七、 招商政策

1、 租金不实行递增，以最后一年租金为标准租金，前几年的租金实行

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根据地段的好坏可以编制返租的协议，楼主的问题应该是指把商业零售（开发商将商业的房产销售给小业主），切记一定要统一管理，可以给三年内不低于8%的回报承诺。一般做法如下：

一、主力店：一定在首层，虽然它的租金不是最高，但是可以吸引人潮、提升知名度、增加提袋率及消费额。例如：苹果旗舰店、ZARA、UNI 优力库等。。。

二、看地段及区位做好产品定位：是引进国际一流品牌还是二流品牌。或是：小商品批发市场、可以做中档市场的消费群体。

三、结合餐饮及超市等商业配套。

上述是商业业态分析，建议你找家专业商业地产策划公司做全盘的规划及商业运营，他们有商户资源，可以进行招商的工作，并可以协调开发商与租户、业主（出租房）做很好的纽带。也提供将来商业开业后的运营管理公司顾问服务，从前期、建造、经营、商业物业管理等全面专业服务~~

怎么返租：在交付后进入装修期，选好黄道吉日开业，统一经营的模式让商家在第一年（养商期）平稳过渡，运营公司需在节日或策划宣传活动，第二年（成长期），第三年（发展期）。具体商业经营模式市场上有很多成功的案例，如：北京西单大悦城、首地大峡谷、深圳的华润永珍城等。

等商户开始赚钱时，可以调整品牌及业态，这时候进行返租，不同意的商户退出，重新更换商户及与小业主谈续约之事。

返租有两种情况，一是向小业主续约，二是与商户续约或是更换商户。

1、薪酬：底薪+佣金；

2、招商业绩是指租赁双方签订《租赁合同》，承租方缴纳所承租物业的应缴费用；

3、佣金均为税后计算，税费由公司负责；

4、佣金分为公佣和私佣。

1、底薪（转正后的底薪，幷包含所有补贴）

商业公司总经理、商管部经理、策划主管、招商主管、招商文员、运营专员、招商专员的底薪：按公司现有的编制和行政级别的薪酬体系规定的标准执行；

（聘请专案所在当地人，可根据当地的收入水平适当调整）；

2、佣金提成比例

商业公司总经理：公佣---负责的招商专案和内容，当月招商业绩总额的20 %计提；

商管部经理：公佣---按照所负责的招商专案和内容，当月招商业绩总额的8%计提；

策划主管：公佣---专案当月招商业绩总额的2%计提；

招商文员：按公司文职人员相应的工资标准，不享受招商业务提成奖励方案。

四、招商人员的佣金提成规定

招商工作按先后顺序大致可分为两个阶段：一是主力店和次主力店的招商阶段；二是全面驻场招商阶段。根据行业标准，结合公司目前的三门峡专案实际情况，佣金提成方案如下：

1、全面驻场招商阶段佣金提成标准

招商主管/招商专员：将按照专案的总量和难易程度来分解招商任务和制定标准考核基数。

（1）招商主管：

公佣---专案当月招商业绩总额的3%；

私佣---按当月个人招商业绩总额计算，基数为每月xxxx元；

A、当月成交金额xxxx元以下，提成比例为10%；

B、当月成交金额达xxxx元，提成比例为15%；

C、当月成交金额达xxxx元以上, 提成比例为20%；

（2）招商专员：

公佣---专案当月招商业绩总额的2%÷招商专员人数；

私佣---与招商主任的私佣提成比例相同；

2、主力店和次主力店招商阶段佣金提成标准：

主力店和次主力店的佣金提成标准：

1）主力店的合同成交（签定合同，盖章，交纳定金后，实际意义上的招商工作已经完成），但因还没正式开业，合同条款的落实工作需后续跟进，故收到定金后的当月可以实施佣金提成，但只提取应提取的佣金总额的80%，另外20%则到商家实施开业后一个月内发放；

2）佣金的公佣部分的计提标准按以上“全面驻场招商阶段佣金提成标准”中规定的个人应享受的相应比例计提；

3）佣金的私佣部分（即合同第一谈判人、招商主管、商管部经理的私佣）的计提标准按如下方式：

私佣---按当月个人招商业绩总额计算，基数为每月xxxxx元

A、当月成交金额xxxxx元以下，提成比例为10%；

B、当月成交金额达xxxxx元，提成比例为15%；

C、当月成交金额达xxxxx元, 提成比例为20%；

（备注：因主力店和次主力店招商的特点，所以与全面驻场招商阶段的月任务考核基数不同，平均到每月的任务基数应该要偏小许多。Xxxxx元为参考基数，可以根据专案实际情况进行调整拟定。）

五、佣金发放时间

招商人员当月成交的业绩，当月月底由招商主管统计，经专案商管部经理稽核，再经财务核实，报商业公司总经理复核批准后，随当月工资一同发放。

六、补充说明

1、所有招商人员公佣的计算，如有新的员工加入，当月入职工作不到30天或当月离职的，该员工所属的公佣则不予计算。

2、部门如有招商人员离职，其产生的佣金（公佣、私佣）则以公佣形式发放给招商部进行合理分配。

支援附件一：佣金计算比例说明

1、提取佣金总标的说明：

按照目前行业内签约商户缴纳租金管理办法，一般商户租金缴纳为一次性3个月租金。依照目前招商佣金提取比例一般为招商专案的1.5-2个月租金，因此总的标的提取为签约成交租金的50%。

2、商业公司总经理/商管部经理/策划主管：

三个岗位的工作职能决定，统筹兼顾推广专案的招商进度，因此佣金提取只在总的签约成交租金中提取，考虑工作职责以及贡献程度，总经理提取20%，商管部经理8%，策划主管2%。

3、招商主管/招商专员：

在总签约租金中分别拿出3%和2%，作为奖励分别发放给主管和专员，另外的15%作为考核系数激励招商人员。

附件二：散铺出租的业绩基数计算办法说明

部门每月需完成的面积=总建筑面积的70%÷招商期月数

每人每月需完成的面积=每月需完成成交面积㎡÷招商人员人数（主管+专员）

每人每月需完成的金额=每人每月需完成的面积㎡×租金均价xx元/㎡

每人每月需完成的金额即每月xxxxx元的散铺业绩考核基数

附件三：主力店的业绩基数计算办法说明

部门每月需完成的面积=主力店总建筑面积的70%÷招商期月数

每人每月需完成的面积=每月需完成成交面积㎡÷招商人员人数（主管+专员）

每人每月需完成的金额=每人每月需完成的面积㎡×主力店租金均价xx元/㎡

每人每月需完成的金额即每月xxxxx元的主力店业绩考核基数

商业地产招商的方式如下：

1、商业专案部进行市场调研和目标客户分析;

2、确定招商物件；

3、确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营；

4、制定招商优惠策略；

5、商业专案部进行客户招商月计划实施；

6、招商主管制定客户招商周计划；

7、客户管理员对客户资讯归档完善、招商资料准备就绪；

8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽；

9、商业专案部进行客户分类、确定重点；

10、商业专案部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表

11、商业专案部负责客户与开发商的沟通谈判；

12、开发商、客户双方确定合作物件、签定招商意向书、交纳定金；

13、商业专案部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可；

14、开发商、客户双方正式签定招商协议；